Plusvalía municipal: quién la paga y de qué depende
De todos los gastos de vender una casa, este es el que más disgustos da, y por una razón muy concreta: no depende del precio al que vendas, así que no puedes estimarlo a ojo. Dos casas vendidas por lo mismo, en el mismo pueblo y el mismo día, pueden pagar cantidades muy distintas. Aquí tienes quién la paga, de qué depende de verdad y cómo saber tu cifra antes de firmar nada.
Quién la paga: el vendedor
En una compraventa normal, la plusvalía municipal la paga quien vende. No el comprador. Es el vendedor quien ha tenido la propiedad durante unos años y quien, en teoría, se ha beneficiado de que el suelo valga más que cuando la compró.
Hay dos excepciones que conviene conocer:
- Herencias y donaciones. Aquí se invierte: la paga quien recibe la vivienda, no quien la transmite. Si has heredado una casa, es tuya y la tienes que liquidar tú.
- Vendedor no residente en España. Si quien vende no reside aquí, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente: el ayuntamiento puede reclamársela a él. Esto importa mucho cuando compras a un extranjero que no vive en España, porque si no se retiene del precio en la notaría, el problema acaba siendo del comprador.
Y una duda que sale siempre: ¿se puede pactar que la pague el otro? Entre particulares podéis acordar lo que queráis sobre quién pone el dinero, pero ese pacto no vincula al ayuntamiento. El ayuntamiento reclamará a quien dice la ley. Así que si alguien te propone un acuerdo de ese tipo, que quede por escrito y con claridad, porque el recibo te va a llegar a ti.
Qué grava exactamente, y aquí está la sorpresa
Su nombre completo lo explica: Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Fíjate en la palabra terrenos.
No grava lo que ha subido tu casa. Grava lo que ha subido el suelo sobre el que está construida, durante los años que ha sido tuya. La construcción no cuenta.
Por eso el precio de venta no es lo que manda. Lo que manda son dos cosas: el valor catastral del suelo de tu vivienda y cuántos años la has tenido.
La consecuencia práctica, que casi nadie espera: un chalet en una urbanización con su parcela paga bastante más que un piso del mismo precio. En el piso, el suelo se reparte entre todos los vecinos del edificio y a ti te corresponde una porción pequeña. En el chalet, la parcela es entera tuya. En la Campiña Baja y en El Casar, donde la mayoría de lo que vendo son chalets con parcela, esto se nota mucho.
Cómo se calcula desde la reforma de 2021
La fórmula antigua la tumbó el Tribunal Constitucional, y desde entonces hay dos formas de calcularlo y puedes quedarte con la que te salga más baja. Esto es importante y mucha gente no lo sabe.
Se calcula por las dos vías y se elige la menor
Se toma el valor catastral del suelo de tu vivienda y se multiplica por un coeficiente que depende de los años que la has tenido. Cada ayuntamiento fija sus coeficientes, dentro de los máximos que marca la ley, y se actualizan cada año.
Se mira la ganancia que has tenido de verdad, restando lo que pagaste de lo que has vendido, y se aplica solo la parte que corresponde al suelo según el reparto del catastro.
Sobre la base que salga, el ayuntamiento aplica su porcentaje. La ley fija un máximo y cada municipio decide el suyo, así que la misma casa paga distinto según dónde esté.
Tú. Pero no te lo van a ofrecer: hay que calcular las dos y pedir expresamente la que te convenga. Si no dices nada, se te aplica la que toque por defecto.
Dónde encuentras los datos: el valor catastral del suelo aparece desglosado en tu recibo del IBI y en la consulta del catastro. El reparto entre suelo y construcción también. Con esos dos números y la fecha de tu escritura, el ayuntamiento ya te puede dar la cifra.
Si has vendido perdiendo dinero, no se paga
Esto es lo más importante del artículo si es tu caso. Si vendes por menos de lo que te costó, no hay incremento de valor y el impuesto no se devenga. Lo dijo el Tribunal Constitucional y la reforma lo recogió.
Pero ojo con una cosa: no es automático. Nadie va a mirar tus escrituras por iniciativa propia. Tienes que presentarlo tú, alegarlo y demostrarlo con la escritura de compra y la de venta. Si no lo haces, se liquida como si hubiera habido ganancia.
Y cuidado con una idea equivocada muy extendida: que si has tenido la casa poco tiempo no se paga. Eso era antes. Desde la reforma, las ventas de menos de un año también tributan.
Plazos, que son cortos
El plazo para presentarla es de treinta días hábiles desde la firma en la notaría. Hábiles significa descontando sábados, domingos y festivos, así que en la práctica es alrededor de mes y medio, pero no te confíes: se pasa volando entre la mudanza y el papeleo.
En las herencias el plazo es otro: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables a un año si lo pides en plazo.
Presentar tarde significa recargo, y si ya te han reclamado, sanción. Es uno de esos gastos que conviene tener preparado el mismo día de la firma.
Las bonificaciones que hay que pedir
Muchos ayuntamientos tienen reducciones importantes, sobre todo cuando se hereda la vivienda habitual y la reciben el cónyuge o los hijos. En algunos municipios la bonificación es muy alta.
La trampa es la misma de siempre: son a solicitud del interesado. Si no la pides, no te la aplican, y luego recuperar lo pagado es un procedimiento largo. Antes de liquidar, mira la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento o pregunta directamente en el registro.
Por qué esto cambia tu precio de venta
Te pongo el caso real que me encuentro una y otra vez. Alguien que heredó una casa de sus padres hace treinta años, en una parcela grande, y que calcula lo que le va a quedar restando del precio solo la comisión y la notaría. Cuando aparece la plusvalía, la cuenta ya no cuadra, y a veces ya hay unas arras firmadas.
Por eso, cuando valoro una casa, la plusvalía se calcula antes de poner el precio, no después de venderla. Con el recibo del IBI y la fecha de la escritura se pide la simulación al ayuntamiento, y el número aparece en la hoja de lo que te va a quedar limpio. Si ese número es grande, es mejor saberlo cuando todavía puedes decidir, no cuando ya has firmado.
Lo mismo pasa con el resto: tienes el desglose completo en gastos de vender una casa, los documentos en qué papeles necesito para vender, y si la casa viene de una herencia, los pasos están en cómo vender una casa heredada.
Dudas que me llegan
¿La plusvalía municipal y la del IRPF son lo mismo? No, y se pagan las dos. La municipal va al ayuntamiento y mira el suelo. La ganancia patrimonial va a Hacienda en la declaración de la renta del año siguiente y mira el beneficio completo de la operación. Son dos impuestos distintos sobre la misma venta.
¿Se paga si la casa es rústica? No. El impuesto es solo de terrenos urbanos. Para saber qué es la tuya, mira la clasificación en el catastro, no el aspecto que tenga.
¿Y si la casa es de varios hermanos? Cada uno liquida por su parte, según su porcentaje de propiedad.
¿Me la pueden retener en la notaría? Cuando el vendedor no reside en España es lo habitual y lo prudente, precisamente porque el comprador responde. En una venta entre residentes no se retiene: la liquidas tú después.
¿Cuánto es? No te puedo dar una cifra sin ver tu caso, y quien te la dé sin mirar tu IBI está adivinando. Depende de tu municipio, del valor catastral de tu suelo y de los años. Dame el recibo del IBI y la fecha de la escritura y te digo el número.
Información práctica de un asesor inmobiliario, no asesoramiento fiscal. Los coeficientes, los tipos y las bonificaciones los fija cada ayuntamiento en su ordenanza y cambian de un año a otro, así que confirma tu caso con tu ayuntamiento o con un asesor fiscal antes de tomar decisiones. Si no tienes a nadie, te puedo recomendar profesionales de la zona.