Vender una casa con hipoteca pendiente, y comprar otra
Es la pregunta que más me hacen y la que más miedo da: ¿puedo vender si todavía debo dinero al banco? Sí, y además es lo más habitual. La mayoría de las casas que se venden en España tienen hipoteca viva. Lo que hay que entender es cómo se cancela, qué cuesta y, si además vas a comprar otra, cómo encajar las dos operaciones sin quedarte en tierra de nadie.
Sí se puede vender, y es lo normal
La hipoteca no impide vender. Lo que ocurre es que la vivienda tiene una carga inscrita en el Registro, y el comprador no va a aceptar quedársela. Así que la hipoteca se cancela, y normalmente se cancela el mismo día de la firma y con el dinero de la propia venta.
Funciona así: en la notaría, el comprador entrega una parte del precio directamente al banco, la cantidad exacta que queda por pagar, y el resto te lo entrega a ti. El banco emite el documento de que la deuda queda saldada y la vivienda pasa al comprador sin cargas.
Cancelación económica y cancelación registral no son lo mismo
Esto confunde a muchísima gente y conviene tenerlo claro.
La cancelación económica es pagar lo que debes. Ese mismo día dejas de deber dinero.
La cancelación registral es borrar la hipoteca del Registro de la Propiedad. Es un trámite aparte, con su escritura y su inscripción, y no ocurre solo por haber pagado.
En una venta se hacen las dos, y es el comprador o su banco quien suele encargarse de que la segunda se complete, porque le interesa. Pero si alguna vez terminas de pagar una hipoteca sin vender, acuérdate: la carga sigue apareciendo en el Registro hasta que alguien hace el trámite.
Qué se paga por cancelar
Solo si tu escritura la recoge. La ley limita lo que pueden cobrarte y depende del tipo de hipoteca y de los años transcurridos.
Lo emite el banco con el saldo pendiente. Por ley no pueden cobrarte por emitirlo.
La escritura que recoge que la deuda está saldada. Arancel regulado.
Inscribir que la carga desaparece. Cantidad moderada.
Si encargas el trámite a una, aunque puedes hacerlo por tu cuenta.
Plusvalía, ganancia en la renta y certificado energético van aparte. Están en gastos de vender una casa.
Lo primero que tienes que pedir al banco
Antes de poner precio a nada, pide a tu entidad el saldo pendiente real y si tu escritura tiene comisión por cancelación. Son dos datos que te dan en una llamada y que cambian tus números.
Y no confundas el capital pendiente con lo que te queda por pagar en cuotas. Lo que cancelas es el capital, no el total de cuotas futuras con sus intereses.
El caso incómodo: si debes más de lo que vale la casa, la venta no cubre la deuda y tendrías que poner la diferencia de tu bolsillo para poder firmar. Es menos frecuente de lo que era, pero pasa con compras recientes y poca entrada. Si crees que puedes estar ahí, compruébalo antes de mover nada: cambia por completo la estrategia.
Y si además quiero comprar otra casa
Aquí está el verdadero problema, y no es el dinero: es el calendario. Las dos operaciones tienen que encajar, y tienen plazos que no controlas del todo.
Hay tres formas de resolverlo, y cada una tiene su precio.
Vender primero y comprar después
La más segura económicamente. Sabes exactamente cuánto dinero tienes y negocias la compra sin presión. El inconveniente es evidente: hay un periodo en el que no tienes casa, y toca alquilar o pedir al comprador que te deje unas semanas.
Comprar primero y vender después
La más cómoda y la más cara. Necesitas poder asumir las dos hipotecas a la vez durante un tiempo, y el banco tiene que concedértelo. El riesgo es que tu casa tarde más de lo previsto en venderse y acabes bajando el precio por necesidad, que es la peor razón para bajar un precio.
Encajar las dos el mismo día
Se puede, y se hace: se firma la venta por la mañana y la compra por la tarde, o las dos seguidas. Es lo más eficiente y lo que más coordinación exige, porque basta con que una de las dos partes se retrase para que se caiga todo. Aquí es donde tener a una sola persona llevando las dos operaciones marca la diferencia.
Dos cosas que conviene conocer
La subrogación. En algunos casos el comprador puede quedarse con tu hipoteca en lugar de pedir una nueva, si el banco acepta y las condiciones le interesan. Es menos habitual de lo que fue, pero si tu hipoteca tiene buenas condiciones puede ser un argumento de venta.
La hipoteca puente. Un producto pensado justo para esto: te financia la compra de la nueva mientras vendes la anterior, con un periodo de carencia. Tiene sentido en algunos casos y en otros es un problema caro. No soy asesor financiero: lo que te digo es que existe y que lo mires con un buen bróker antes de dar por hecho que no puedes comprar hasta haber vendido.
Cómo lo hago yo
Cuando alguien me dice «quiero vender esta y comprar otra», lo primero no es buscar casas ni poner la tuya a la venta. Es poner los dos números juntos: qué te queda limpio después de cancelar la hipoteca y pagar los gastos, y qué necesitas para la siguiente contando impuestos.
Muchas veces ese cálculo cambia el plan, y es mejor que lo cambie al principio y no cuando ya has firmado unas arras. Después viene lo difícil, que es encajar los plazos, y por eso llevo las dos operaciones a la vez: la venta y la búsqueda de la nueva.
Si quieres saber por dónde empiezas, dime cuánto te queda de hipoteca y qué casa buscas, y te hago los números.