Casi todas las ventas que se retrasan se retrasan por lo mismo: falta un papel. No por el precio, ni por el comprador, ni por el banco. Por un certificado que nadie pidió a tiempo.
Esta es la lista completa, en el orden en que conviene conseguirlos.
Lo que necesitas, resumido
- Imprescindibles: DNI, escritura de propiedad, nota simple, certificado energético, último recibo del IBI y certificado de deuda de la comunidad.
- Según el caso: certificado de deuda pendiente de la hipoteca, ITE del edificio, licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
- El que más tarda: el certificado energético. Empieza por ahí.
- Sin certificado energético no puedes ni anunciar la vivienda, es obligatorio y hay sanciones.
Los documentos imprescindibles
1. DNI o NIE en vigor
De todos los propietarios. Si la vivienda es de dos, van los dos, y si uno no puede acudir a la notaría hará falta un poder notarial.
2. Escritura de propiedad
Es el documento que acredita que la casa es tuya. Si la has perdido, puedes pedir una copia autorizada en la notaría donde se firmó.
3. Nota simple del Registro de la Propiedad
Es una radiografía de la vivienda: quién es el titular, los metros que constan, y sobre todo si tiene cargas (hipotecas, embargos, servidumbres). El comprador la va a pedir sí o sí, así que pídela tú antes y evita sorpresas. Se solicita en el Registro o por internet y cuesta unos pocos euros.
4. Certificado de eficiencia energética
Obligatorio para poder anunciar y para vender. Lo emite un técnico que visita la vivienda, y luego hay que registrarlo en el organismo de tu comunidad autónoma. Es el trámite que más se demora, entre la visita y el registro pueden pasar semanas. Tiene una validez de diez años.
5. Último recibo del IBI
Demuestra que estás al corriente. Ojo con esto, porque el IBI del año en curso lo paga quien sea propietario a 1 de enero, aunque venda en marzo. En la práctica se suele repartir de forma proporcional, pero es un pacto entre las partes, así que negóciarlo y déjalo por escrito.
6. Certificado de estar al corriente con la comunidad
Lo firma el administrador o el secretario de la comunidad. Es obligatorio para la escritura, salvo que el comprador renuncie expresamente.
Y aquí va el aviso importante: las deudas de comunidad viajan con la vivienda. El comprador responde de lo pendiente del año en curso y de los tres anteriores. Por eso ningún comprador informado firma sin este papel. Pide también si hay derramas aprobadas, aunque aún no se hayan pagado.
Documentos según tu caso
| Si… | Necesitas |
|---|---|
| Aún tienes hipoteca | Certificado de deuda pendiente del banco (y saber qué cuesta cancelarla) |
| El edificio tiene cierta antigüedad | ITE o IEE (inspección técnica del edificio), según lo exija tu ayuntamiento |
| Es obra nueva o nunca se ocupó | Licencia de primera ocupación |
| La vivienda es heredada | Escritura de aceptación de herencia, impuesto de sucesiones liquidado e inscripción a tu nombre en el Registro |
| Estás divorciado | Sentencia y convenio regulador |
| Vendes una vivienda protegida | Autorización de la comunidad autónoma, con posibles límites de precio |
| La casa está alquilada | Contrato de arrendamiento y notificación al inquilino de su derecho de tanteo |
El error más caro: vender una casa heredada sin inscribirla
Mucha gente hereda, paga el impuesto y ahí se queda. Pero si la vivienda no está inscrita a tu nombre en el Registro, no puedes venderla. Y hacer ese trámite lleva su tiempo.
Si tienes una casa heredada y piensas venderla algún día, comprueba hoy mismo con una nota simple a nombre de quién está. Es la sorpresa que más ventas retrasa.
En qué orden conseguirlos
- Nota simple. Es rápida y barata, y te dice si hay algún problema antes de mover nada.
- Certificado energético. El que más tarda, encárgalo ya.
- Certificado de la comunidad y consulta de derramas previstas.
- Certificado de deuda de la hipoteca, si la tienes.
- El resto, según tu caso.
Con la nota simple y el energético en la mano ya puedes anunciar tranquilo. Lo demás se va preparando mientras aparece el comprador.
Y en la notaría, qué se lleva
El día de la firma se llevan los originales de todo lo anterior, más las últimas facturas de los suministros y los certificados de instalaciones si te los piden. El notario comprueba que la titularidad y las cargas coinciden con lo que dice el Registro justo antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender sin certificado energético?
No. Es obligatorio incluso para anunciar la vivienda, y no tenerlo puede acarrear sanciones.
¿Cuánto cuesta reunir todos los papeles?
La nota simple, unos pocos euros. El certificado energético suele moverse en cifras modestas según la vivienda y la zona. El resto de certificados normalmente son gratuitos o casi. El grueso del gasto de vender está en los impuestos, no en el papeleo.
¿Y si he perdido la escritura?
Se pide copia autorizada en la notaría donde se firmó. Si no recuerdas cuál fue, el Registro de la Propiedad puede orientarte.
¿Los tengo que tener todos antes de poner el anuncio?
No, pero sí la nota simple y el certificado energético. Los demás pueden ir preparándose durante el proceso.
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Hablamos por WhatsAppInformación general orientativa, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Algunos requisitos y plazos varían según la comunidad autónoma y el ayuntamiento. Confirma tu caso concreto con un notario, un gestor o un asesor antes de firmar nada.