El contrato de arras: qué firmas y qué pasa si te echas atrás
Es el momento en que una compra deja de ser una idea y pasa a ser un compromiso. Y casi todo el mundo lo firma sin leerlo, dando por hecho que si algo sale mal podrá recuperar el dinero. Depende de qué tipo de arras hayas firmado, y la diferencia entre unas y otras puede costarte decenas de miles de euros.
Qué son exactamente
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor, antes de ir al notario, en el que se fija el precio, el plazo para firmar la escritura y las condiciones. El comprador entrega una cantidad de dinero como señal, que normalmente ronda el 10 % del precio, y que se descuenta del total el día de la firma.
No es un papel menor ni un trámite. Es un contrato con efectos jurídicos reales, y lo que diga ahí manda sobre lo que las partes creyeran haber acordado de palabra.
Los tres tipos, y por qué importa tanto
Aquí está todo. Los tres se llaman «arras» y funcionan de forma muy distinta.
Qué permite cada uno
Permiten echarse atrás pagando por ello. Si se retira el comprador, pierde la señal. Si se retira el vendedor, devuelve el doble. Nadie puede obligar al otro a seguir adelante.
No hay derecho a echarse atrás. La señal confirma el contrato, y si una parte no cumple, la otra puede exigir judicialmente que se cumpla, además de pedir daños.
Fijan una penalización por incumplir, pero la parte perjudicada puede elegir: quedarse con la penalización o exigir igualmente que se firme.
La mayoría de la gente cree estar firmando penitenciales, porque es la idea que circula: «pierdo la señal y ya está». Y no siempre es así.
Las penitenciales están recogidas en el artículo 1454 del Código Civil, pero tienen que pactarse expresamente. Cuando el contrato no dice de qué tipo son, la interpretación habitual de los tribunales es tratarlas como confirmatorias, que es justo el tipo que no te deja marcharte pagando.
Dicho en claro: si el contrato no dice «arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil», podrías no tener derecho a retirarte perdiendo la señal. Podrían obligarte a comprar.
Lo que hay que mirar primero: busca en el contrato la palabra «penitenciales» y la referencia al artículo 1454. Si no está, pregunta por qué. No es un tecnicismo de abogados, es la diferencia entre poder salirte y no poder.
La cláusula que más dinero salva
Esta es la que de verdad merece la pena pelear, y la que más veces falta: qué pasa si el banco no te da la hipoteca.
Mucha gente firma arras con la hipoteca sin conceder, confiando en que saldrá. Si luego el banco dice que no y el contrato no previó ese caso, el problema es tuyo: no puedes comprar y puedes perder la señal.
La solución es una condición suspensiva de financiación: una cláusula que diga que, si la entidad deniega el préstamo en un plazo determinado y se acredita por escrito, el contrato queda sin efecto y se devuelve la señal. Conviene concretar el plazo, cuántas entidades hay que intentar y cómo se justifica la negativa, porque una cláusula vaga no sirve de nada.
No todos los vendedores la aceptan, sobre todo si hay más compradores interesados. Pero pedirla es gratis y, si te la rechazan de plano, ya sabes algo útil sobre la operación.
Qué más tiene que llevar el contrato
- Quiénes son las partes y su situación. Si el vendedor está casado en gananciales o la casa es de varios hermanos, tienen que firmar todos.
- Identificación de la vivienda, con sus datos registrales, y lo que se incluye: garaje, trastero, muebles si los hay.
- El precio y la forma de pago, con la señal entregada y cómo se paga el resto.
- La fecha límite para firmar ante notario. Esto es más importante de lo que parece: si necesitas tiempo para la hipoteca, pide plazo de sobra.
- Quién paga qué: notaría, registro, plusvalía municipal.
- El estado de cargas. Que el vendedor declare si hay hipoteca y se comprometa a cancelarla, y que la vivienda se entregue libre de cargas y al corriente de comunidad e IBI.
- Si hay inquilino, en qué situación está y cuándo deja la vivienda.
Lo que hay que comprobar antes de firmar, no después
Una vez firmadas las arras, tu capacidad de negociar desaparece. Todo lo que descubras a partir de ahí lo descubres desde una posición mucho peor.
Antes de firmar deberías tener, como mínimo, la nota simple del Registro, que te dice quién es el dueño de verdad y qué cargas tiene, y una idea clara del estado real de la vivienda y de la comunidad. La lista entera está en qué comprobar antes de comprar un piso.
Si vendes, esto también va contigo
Al vendedor las arras le protegen, pero tienen un filo. Si son penitenciales y te echas atrás, devuelves el doble, no solo lo recibido. Y si aceptas una condición de financiación mal redactada, puedes tener la casa bloqueada meses para acabar sin venta y sin compensación.
Lo razonable es dar un plazo realista pero no eterno, y comprobar que quien firma tiene la financiación encaminada. Una señal mayor también filtra: quien pone más dinero va más en serio.
Cómo lo veo yo
Las arras son el punto donde más veces he visto a alguien firmar algo que no entendía, con prisa y porque «es lo normal». Y no hay nada normal en comprometer el diez por ciento del precio de una casa.
Cuando acompaño a un comprador, las comprobaciones van antes de las arras, no después, y el contrato se lee entero y se negocia. Si quieres ver cómo funciona, lo tienes en el servicio de personal buyer, y si lo que viene después es negociar el precio, está en cómo negociar el precio de un piso.
Y una última cosa, que digo en serio: un contrato de arras lo revisa un abogado. Son unos cientos de euros sobre una operación de cientos de miles. Yo te digo dónde mirar y qué pedir, pero la revisión legal la hace quien tiene que hacerla.