Comprar un piso para reformar y vender: cómo salen los números
La cuenta que hace casi todo el mundo es esta: compro por 120, me gasto 30 en reformar y lo vendo por 180. Treinta mil de margen. Y es una cuenta que no existe, porque se ha dejado fuera la mitad de los costes. Esto es cómo se calcula de verdad una operación, con todas las partidas, para que el número que te salga sea el que te vas a encontrar.
La fórmula completa
El margen real no es precio de venta menos precio de compra menos obra. Es esto:
Las seis partidas
Lo que pagas por el inmueble. Es la única cifra que todo el mundo tiene clara.
Impuesto de transmisiones, notaría, registro y gestoría. Del orden de un 10 % del precio, y no lo financia el banco.
Con partidas desglosadas y un colchón para imprevistos, que en una reforma aparecen siempre.
IBI, comunidad, suministros y, si hay financiación, los intereses de todos los meses que dure.
Plusvalía municipal, certificado energético, notaría y los honorarios de la venta.
La ganancia tributa en el IRPF. Es la partida que más operaciones ha convertido en pérdida sobre el papel.
Lo que quede después de restar las seis es el margen. Y por eso una operación que «deja treinta mil» muchas veces deja bastante menos.
Los dos números que la gente infla sin darse cuenta
No hace falta mentirse mucho. Con equivocarse un poco en estos dos, la operación se da la vuelta.
El precio de salida
Casi todo el mundo lo estima mirando lo que piden los anuncios parecidos. Eso no es el precio de venta, es el precio de salida de otros, que también puede estar inflado y llevar ocho meses sin venderse.
El dato que vale es a cuánto se ha cerrado de verdad en ese portal, en esa calle y en ese estado. Y hay un matiz que se olvida: un piso reformado no vale automáticamente lo que vale el mejor piso reformado de la zona. Hay un techo por edificio, por planta y por orientación que la reforma no rompe.
El coste de la obra
El segundo error es presupuestar sobre lo que se ve. En una reforma seria se abren tabiques y aparecen cosas: instalaciones viejas, humedades, suelos que no estaban previstos. Un presupuesto sin colchón para imprevistos no es un presupuesto, es un deseo.
Y si el presupuesto que te han pasado es una cifra única sin partidas, no sabes lo que estás comprando. Cómo distinguir uno serio de uno malo lo tienes en la página de reformas.
La partida que más se olvida: el tiempo. Entre la compra, la licencia si hace falta, la obra y la venta pueden pasar muchos meses, y todos esos meses pagas IBI, comunidad, suministros y, si hay préstamo, intereses. Es dinero que sale cada mes sin que pase nada visible, y en operaciones ajustadas es justo lo que se come el margen.
Qué hace que un inmueble tenga recorrido
No todas las casas feas son una oportunidad. Lo que busco es esto:
- Que esté mal presentada, no mal construida. Lo que se arregla con obra es la cocina, el baño, los suelos y la distribución. Lo que no se arregla es la orientación, la planta, el ruido o un edificio con problemas.
- Que el precio refleje el miedo del comprador medio. La mayoría descarta lo que necesita obra porque no sabe cuánto cuesta. Ese descuento por incertidumbre es el margen, y desaparece en cuanto tienes un presupuesto real.
- Que la comunidad esté sana. Una derrama aprobada o un edificio con la fachada pendiente puede valer más que toda la reforma del piso.
- Que haya demanda de salida. De poco sirve dejarlo impecable en una zona donde no se vende nada.
Reformar para vender o para alquilar no es lo mismo
Lo digo porque se planifica igual y no debería.
Para vender, la obra busca impacto: cocina, baño, luz y una entrada que funcione en las fotos. El dinero va donde se ve.
Para alquilar, la obra busca que no te llamen. Materiales que aguanten, instalaciones nuevas, nada delicado. Un acabado de revista en un piso de alquiler es dinero que no vuelve.
Cuándo digo que no
Hay operaciones que no salen, y conviene saberlo antes y no a mitad de obra. Las descarto cuando el margen depende de que todo vaya perfecto, cuando la salida está por encima del techo de la zona, cuando la obra toca estructura o cuando el edificio tiene problemas que no controlas.
Y no te voy a decir una rentabilidad esperada, porque nadie serio puede. Lo que te doy son las cifras de compra, de obra y de salida, y el número que sale es el que sale. A veces es que no.
Cómo lo hago yo
Mi trabajo diario es decir lo que vale una vivienda y en cuánto tiempo se vende en una zona concreta. En una operación de inversión ese es justo el dato del que depende todo lo demás, y el que normalmente se estima a ojo.
Así que hago las tres cifras desde el mismo sitio: lo que vale hoy, lo que cuesta la obra y por cuánto sale después. Y la obra la gestionamos nosotros, con nuestra constructora, en mejores condiciones de precio que las de un encargo puntual, lo que en una operación ajustada es exactamente donde se decide si sale o no.
Si tienes una operación encima de la mesa, pásamela y le hago los números. Y si no sale, te lo digo. Lo tienes todo en proyectos de inversión inmobiliaria.