¿Vender o alquilar mi piso?
Es la duda más repetida de quien hereda un piso o se muda a otra casa y se queda con la anterior. Y casi siempre se plantea mal, porque se busca una respuesta general que no existe. No hay una opción mejor que la otra: hay dos cuentas distintas, y hasta que no están las dos encima de la mesa no se puede decidir. Esto es lo que hay que calcular, y los factores que acaban inclinando la balanza de verdad.
La cuenta del alquiler, hecha bien
Casi todo el mundo la hace igual de mal: coge lo que cree que puede cobrar al mes, lo multiplica por doce y se queda con esa cifra. Esa no es tu rentabilidad, es tu facturación.
La cuenta buena empieza por dos correcciones.
La primera: el capital que estás arriesgando no es lo que te costó el piso, es lo que vale hoy. Si heredaste una casa, tu coste contable es casi cero y cualquier alquiler parece una rentabilidad maravillosa. No lo es. Si la casa vale ciento cincuenta mil euros, tienes ciento cincuenta mil euros metidos ahí, decidas lo que decidas. Esa es la cifra con la que hay que comparar.
La segunda: del alquiler hay que restar bastante más de lo que parece.
De lo que cobras a lo que te queda
Lo paga el propietario. Todos los años, haya inquilino o no.
También del propietario. Y las derramas, que aparecen sin avisar.
El de hogar y, si lo contratas, el de impago. Este último cuesta, pero es lo que convierte un riesgo grande en un gasto previsible.
La caldera, el termo, la persiana, la pintura entre inquilinos. No es si pasa, es cuándo.
Entre un inquilino y el siguiente hay semanas sin cobrar, y pintura y limpieza de por medio.
El alquiler tributa como rendimiento del capital inmobiliario. Hay una reducción importante para el alquiler de vivienda habitual, pero sus condiciones cambiaron con la ley de 2023 y conviene confirmarlas con tu asesor.
Cuando restas todo eso, la diferencia entre lo que cobras y lo que te queda es grande, bastante mayor de lo que casi nadie calcula. Y esa cifra neta, comparada con lo que vale el piso hoy, es la única que sirve para decidir.
La cuenta de la venta, hecha bien
Aquí pasa lo contrario: la gente se queda con el precio de venta y se olvida de lo que se descuenta antes de que llegue a su cuenta.
Del precio hay que restar la plusvalía municipal, que depende del suelo y de los años y puede sorprender; la ganancia patrimonial en el IRPF del año siguiente; lo que quede de hipoteca por cancelar, si la hay; y los honorarios. Lo tienes todo desglosado en gastos de vender una casa.
Lo que sale de ahí es tu cifra limpia. Y es esa, no el precio del anuncio, la que hay que poner al lado de la cuenta del alquiler.
La pregunta de verdad no es «vender o alquilar». Es: con esa cantidad limpia en la mano, ¿qué harías con ella? Si la respuesta es comprar otra cosa que te renta más, o cancelar una deuda cara, o simplemente dormir tranquilo, la venta gana. Si la respuesta es «la verdad, no sabría qué hacer con ese dinero», el alquiler tiene mucho más sentido del que parecía.
Cuándo suele ganar vender
- Necesitas el dinero para la siguiente casa. El caso más frecuente y el más claro. Si la venta financia tu compra, no hay debate.
- El piso necesita obra de verdad. Un piso en mal estado alquila mal, alquila barato y atrae al peor inquilino. Si no vas a hacer la obra, no lo alquiles.
- Está lejos de donde vives. Un alquiler a doscientos kilómetros no es una renta, es una gestión. Cada avería es un viaje o un gasto extra.
- Sois varios propietarios. Un piso heredado entre hermanos alquilado es un acuerdo permanente sobre reparaciones, inquilinos y dinero. Funciona mientras todos estén de acuerdo, y las familias cambian.
- No puedes asumir un impago. Esto es sinceridad, no pesimismo: si seis meses sin cobrar te descolocan la economía, el alquiler no es para ti sin un seguro que lo cubra.
- Es una zona donde cuesta alquilar. No todo el suelo se alquila igual. Un chalet grande en una urbanización tiene mucho menos mercado de alquiler que un piso de dos habitaciones cerca de un centro de salud y un colegio.
Cuándo suele ganar alquilar
- No necesitas el dinero ahora. Si vendes y el dinero se queda parado en la cuenta, has cambiado un activo que renta por uno que no.
- El piso está bien y en zona de demanda estable. Cerca de transporte, de colegios o de un polígono con empleo. Ahí el alquiler se sostiene solo.
- Es la casa de la familia. Hay motivos que no son económicos y son perfectamente válidos. Si vender la casa de tus padres es algo que no estás preparado para hacer, alquilarla unos años es una decisión razonable.
- Crees que vas a volver. Si te mudas por trabajo y no sabes si es definitivo, vender es irreversible y alquilar no.
Lo que nadie cuenta del alquiler
El riesgo de impago existe y hay que mirarlo de frente. No es lo habitual, pero cuando pasa, recuperar la vivienda lleva tiempo, y durante ese tiempo sigues pagando IBI, comunidad y, si la tienes, hipoteca. La forma seria de gestionarlo es doble: filtrar bien al inquilino desde el principio, con nóminas y referencias, y contratar un seguro de impago. Y filtrar bien significa decir que no a gente, que es la parte que más cuesta cuando llevas dos meses con el piso vacío.
La regulación se mueve. La ley de vivienda de 2023 introdujo límites en las zonas declaradas de mercado tensionado, y qué municipios se declaran así es una decisión que depende de cada comunidad autónoma y puede cambiar. Antes de contar con una renta concreta, comprueba cómo está tu municipio en ese momento.
Vacío no es gratis. Dejar el piso cerrado «hasta que se decida» tiene coste todos los meses y, además, una casa cerrada se estropea más rápido que una habitada.
La tercera opción que casi nadie se plantea
Cuando alguien duda mucho, a menudo es porque las dos opciones salen mal por el mismo motivo: el piso está anticuado. Así que ni se vende a buen precio ni se alquila a buen precio, y la duda se convierte en parálisis.
Ahí la decisión no es vender o alquilar, es arreglar y luego decidir. Una reforma bien dirigida, de las que se recuperan, cambia las dos cuentas a la vez. No todas las obras valen la pena, y en qué obras se recuperan al vender está el detalle de cuáles sí y cuáles no.
Esa parte también la llevo: si compensa hacerla, te consigo presupuesto y coordino la obra con la constructora con la que trabajo, y tú tratas con una sola persona. Lo tienes en reformas integrales. Y si lo que buscas es precisamente comprar para reformar y poner en renta o en venta, eso es otra conversación distinta, la de inversión.
¿Y si ya está alquilado?
Entonces la pregunta cambia: se puede vender con el inquilino dentro, y es más habitual de lo que parece, pero afecta al precio y al tipo de comprador. Lo explico entero en vender un piso con inquilino dentro.
Cómo lo hago yo
Cuando alguien me plantea esta duda, no le doy una opinión de entrada. Le hago las dos cuentas en la misma hoja: qué le quedaría limpio si vende hoy, con sus impuestos y sus gastos reales, y qué le quedaría al año si alquila, descontando todo y contando con un mes vacío.
Con los dos números delante, la decisión suele tomarse sola en diez minutos. Y en los casos en que no se toma sola, lo que falta no es un cálculo, es saber qué quieres hacer con tu dinero, y eso no te lo puede decir nadie más.
Si quieres los dos números para tu caso, dime dónde está el piso, cuántos metros tiene y en qué estado, y te los paso.
Dudas habituales
¿Qué renta más a largo plazo? Depende del piso, de la zona y de lo que hagas con el dinero si vendes. Cualquiera que te dé una respuesta general no ha mirado tu caso.
¿Alquilar baja el valor de mi casa? Por alquilar, no. Por el uso, algo sí: una vivienda alquilada varios años necesita más puesta a punto cuando la vendes que una que has cuidado tú.
¿Es mejor alquiler de temporada o por habitaciones? Dan más al mes y bastante más trabajo, y tienen sus propias reglas y sus propios riesgos. No es la misma decisión y conviene no mezclarla con esta.
¿Puedo probar a vender y, si no se vende, alquilar? Sí, y es razonable, pero con un plazo decidido de antemano. Lo que no funciona es tener el piso a la venta con un precio alto y en alquiler a la vez sin fecha: no se hace ninguna de las dos cosas bien.
Información práctica de un asesor inmobiliario, no asesoramiento fiscal ni financiero. La tributación del alquiler y las reducciones aplicables dependen de tu caso y de la normativa vigente: confírmalo con tu asesor antes de decidir.