¿Qué puedo construir en mi parcela?
Dos parcelas de 500 metros, en el mismo pueblo, a dos calles de distancia, y en una cabe la casa que quieres y en la otra no. No es mala suerte: es que los metros de la parcela no te dicen casi nada sobre lo que puedes construir en ella. Lo que lo decide son cinco números que están escritos en las normas del ayuntamiento, y que se pueden consultar antes de pagar un euro.
Los cinco números que mandan
Lo que hay que preguntar de cualquier parcela
Cuántos metros construidos te dejan hacer en total, sumando todas las plantas. Se expresa como un coeficiente, metros construibles por cada metro de parcela.
Qué porcentaje del suelo puede pisar el edificio. Es la huella en el plano, mirando desde arriba.
A qué distancia mínima tienes que separarte de la calle y de los vecinos. Es lo que más estrecha una parcela pequeña.
Cuántas alturas te permiten y hasta qué altura en metros. Decide si lo que no cabe a lo ancho puede ir a lo alto.
En algunas zonas no se puede construir por debajo de un tamaño. Si tu parcela no llega, da igual todo lo demás.
Edificabilidad y ocupación no son lo mismo
Es la confusión más repetida y merece la pena pararse en ella, porque de aquí sale el diseño entero de tu casa.
La ocupación es la huella. Lo que tapa la casa vista desde un dron. Si te dejan ocupar el treinta por ciento de una parcela de 500 metros, tu planta baja no puede pasar de 150 metros.
La edificabilidad es el total construido. Suma todas las plantas. Si el coeficiente te da 250 metros construibles en esa misma parcela, tienes 250 metros de casa para repartir.
Junta las dos y ya sabes la forma de tu casa: 150 metros de huella y 250 de total significa planta baja más una primera más pequeña. No puedes hacer los 250 en una sola planta aunque la parcela sea grande, porque te lo impide la ocupación.
Un ejemplo con números redondos, para que se vea: parcela de 500 m². Si el ayuntamiento marca una edificabilidad de 0,5 m² por cada m² de parcela y una ocupación máxima del 30 %, te salen 250 m² construibles en total y 150 m² de huella máxima. Ahora quítale los retranqueos y verás que la superficie donde realmente puedes apoyar la casa es bastante menor que esos 150. Los coeficientes de este ejemplo son inventados: los de tu parcela los marca tu municipio y tu zona concreta, y cambian incluso de una calle a otra.
Los retranqueos son los que de verdad aprietan
Sobre el papel parecen un detalle. En la práctica son lo que convierte una parcela aparentemente buena en una parcela donde no cabe lo que querías.
Son las distancias mínimas que tienes que dejar a la calle, a los linderos laterales y al fondo. Si te obligan a separarte tres metros por cada lado, en una parcela de doce metros de ancho te quedan seis metros útiles para construir. Seis metros de ancho es una casa estrecha, decidas lo que decidas después.
Y aquí va el detalle que más gente pasa por alto: una parcela irregular pierde muchísimo más que una rectangular. En una parcela en forma de cuña o con un lado torcido, los retranqueos se comen las esquinas y te dejan una superficie útil ridícula comparada con los metros que figuran en la escritura. Dos parcelas de los mismos metros cuadrados pueden dar casas muy distintas solo por la forma.
Cuántos metros puedo construir según el tamaño de mi parcela
Es la forma en que la mayoría de la gente se hace la pregunta: tengo una parcela de 300 metros, ¿qué casa me cabe? Vamos a verlo con números, pero con una advertencia que va por delante.
Los coeficientes de abajo son un ejemplo, no los de tu parcela. He supuesto una zona con edificabilidad de 0,5 metros por cada metro de parcela, ocupación máxima del 30 % y tres metros de retranqueo a todos los linderos. Es un escenario razonable y frecuente en urbanizaciones, pero el tuyo lo marca tu municipio y puede ser bastante distinto. Sirve para entender el mecanismo, no para decidir una compra.
Qué sale en cada tamaño
100 m² construibles y 60 m² de huella. Si la parcela mide unos diez metros de ancho, los retranqueos te dejan cuatro metros útiles: no sale. En parcelas de este tamaño, o la normativa permite retranqueos menores o adosarse al vecino, o no se construye. Lo primero que hay que mirar aquí no es la edificabilidad, es el ancho.
125 m² construibles y 75 m² de huella. Da para una casa de tres dormitorios repartida en dos plantas. Jardín testimonial y poco margen para ampliar después.
150 m² construibles y 90 m² de huella. Es el tamaño que más se busca y sale bien: 150 metros en dos plantas es una casa familiar completa. Lo que se queda corto es el jardín, y la piscina ya aprieta mucho.
200 m² construibles y 120 m² de huella. Aquí ya se respira: casa grande en dos plantas y jardín de verdad. Es donde muchísima gente encuentra el equilibrio entre precio del suelo y lo que puede levantar.
250 m² construibles y 150 m² de huella. Permite plantearse una sola planta, que es lo que casi todo el mundo quiere y casi nadie puede, o dos plantas holgadas con piscina y porche.
El ancho importa más que los metros
Fíjate en lo que pasa en el caso de 200 metros, porque se repite en todos los tamaños: la ocupación te deja una huella que los retranqueos no te dejan usar.
Con tres metros de retranqueo a cada lado, una parcela de diez metros de fachada te deja cuatro metros de ancho edificable. Una de quince te deja nueve. Esos cinco metros de diferencia en el papel son la diferencia entre una casa estrecha y una casa normal, y no aparecen en el anuncio, que solo te dice los metros cuadrados totales.
Por eso, cuando miro parcelas para alguien, lo primero que pregunto no es cuántos metros tiene, es cuánto mide de frente y qué forma tiene. Una parcela de 400 metros larga y estrecha puede dar peor casa que una de 300 bien proporcionada.
Calculadora: ¿qué cabe en tu parcela?
Sirve con lo que tengas a mano: las medidas, o solo los metros cuadrados del catastro. Los tres números del ayuntamiento, si no los sabes, te pongo un ejemplo y abajo te digo cómo conseguir los tuyos.
Rellena los datos.
- Busca en la web de tu ayuntamiento las normas urbanísticas y mira la ficha de tu zona.
- Si no las encuentras, pide por escrito una consulta urbanística de tu parcela. Es un trámite normal y te contestan con los números firmados.
- Y si prefieres no pelearte con eso, dime dónde está la parcela y te los busco yo.
Y antes de buscar planos
Mucha gente pasa directamente a buscar planos de casas para su tamaño de parcela. Es un orden que sale caro, porque un plano que no cumple los retranqueos y la ocupación de tu municipio no vale nada, por bonito que sea.
El orden que funciona es el contrario: primero los cinco números de tu parcela concreta, después el programa que quieres, y solo entonces el arquitecto dibuja. Así el proyecto nace cumpliendo y no hay que rehacerlo cuando el ayuntamiento lo mire.
Antes de nada: ¿qué tipo de suelo es?
Esta pregunta va primero que todas las demás, porque si la respuesta es la mala, lo demás sobra.
- Suelo urbano. Es el que tiene los servicios a pie de parcela y en el que se construye con una licencia normal. Es lo que quieres.
- Suelo urbanizable. Está previsto que llegue a ser urbano, pero todavía no lo es. Falta desarrollo, y eso significa plazos largos, trámites y derramas de urbanización que paga el propietario. Puede salir bien y puede eternizarse.
- Suelo rústico o no urbanizable. Aquí, como norma, no se construye una vivienda. Hay excepciones muy tasadas y vinculadas a usos agrarios, y no son el camino para hacerte un chalet. Si alguien te vende una parcela rústica contándote que se puede construir, pide que te lo enseñe por escrito del ayuntamiento.
Dónde se consulta todo esto
Lo bueno es que no es información secreta ni cara.
En el ayuntamiento. Las normas urbanísticas del municipio dicen, por zonas, la edificabilidad, la ocupación, los retranqueos y las alturas. Muchos ayuntamientos las tienen publicadas en su web, y casi todos permiten pedir una consulta urbanística por escrito para una parcela concreta. Ese papel, firmado por el ayuntamiento, vale mucho más que la palabra de quien te vende.
En el catastro. Te da la superficie y la forma reales de la parcela, sus linderos y su referencia. Conviene cruzarlo con lo que dice la escritura, porque no siempre coinciden, y la diferencia puede ser de bastantes metros.
En el Registro de la Propiedad. La nota simple, para saber de quién es de verdad y si tiene cargas, servidumbres de paso o afecciones.
Lo que además encarece la obra sin que lo veas
Dos parcelas con los mismos números urbanísticos pueden costar muy distinto de construir:
El desnivel. Una parcela en pendiente obliga a muros de contención, movimiento de tierras y una cimentación más cara. Es de las cosas que más desvían un presupuesto, y se ve a simple vista si sabes mirarla.
El terreno de debajo. El estudio geotécnico es obligatorio y manda sobre la cimentación. En zonas de relleno o con arcillas expansivas, esa partida se dispara.
Las acometidas. Si el agua, la luz y el saneamiento no están a pie de parcela, llevarlos hasta allí lo pagas tú, y puede ser mucho dinero.
El acceso. Si un camión hormigonera no entra bien, la obra se encarece todos los días que dure.
Cómo lo hago yo
Cuando alguien me dice que quiere construirse la casa, no empezamos mirando parcelas bonitas. Empezamos por la casa que quiere: cuántos dormitorios, en una planta o en dos, si quiere piscina, si necesita garaje para dos coches.
Con eso ya sé los metros que hacen falta, y entonces busco parcelas donde esos metros quepan de verdad, no parcelas que parezcan grandes. Para cada una compruebo los cinco números de arriba antes de que vayas a verla, y te llevo el resultado por escrito.
Y después ponemos el coste total encima de la mesa, suelo más obra, con el presupuesto de la constructora con la que trabajo, antes de que compres el terreno. Porque el error caro no es pagar de más por una parcela, es comprarla y descubrir después que la casa que querías no entra. Lo tienes entero en comprar parcela y construir tu casa, y la lista completa de comprobaciones en qué comprobar antes de comprar una parcela.
Dudas habituales
¿Qué puedo construir en una parcela de 300 metros? Depende por completo de la edificabilidad, la ocupación y los retranqueos de tu municipio. En 300 metros, con unos retranqueos generosos, la superficie útil para apoyar la casa se queda corta enseguida y casi siempre acabas construyendo en dos plantas. Dime dónde está y te lo miro.
¿El porche y el garaje cuentan para la edificabilidad? Según el municipio. Hay normas que no computan los porches abiertos o los sótanos y otras que sí, total o parcialmente. Es una de esas cosas que hay que mirar en la normativa concreta y no dar por supuestas.
¿Puedo construir más si junto dos parcelas? A veces sí, agrupando. Pero depende de la parcela mínima y de la zona, y es un trámite en sí mismo. No lo des por hecho antes de comprobarlo.
Me han dicho que se puede construir, ¿me fío? Pídelo por escrito del ayuntamiento. Una consulta urbanística cuesta poco y es la única respuesta que vale cuando hay dinero de por medio.
¿Y si la parcela ya tiene una casa vieja? Entonces hay que mirar si conviene rehabilitar o derribar y volver a empezar, y esos dos caminos tienen costes, licencias e impuestos distintos. Es otra conversación y conviene tenerla antes de comprar.
Información práctica de un asesor inmobiliario, no asesoramiento urbanístico ni técnico. Los coeficientes, retranqueos y usos los fija el planeamiento de cada municipio y cambian de una zona a otra: confirma siempre tu parcela concreta con el ayuntamiento y con un técnico antes de comprar o de encargar un proyecto.