Qué comprobar antes de comprar una parcela

Una parcela parece lo más sencillo que se puede comprar: cuatro esquinas y un precio. Es justo al revés. Una casa se ve, y lo que compras en un terreno es información que no está a la vista. La buena noticia es que casi toda está escrita en algún sitio y se puede consultar antes de pagar nada. Esta es la lista.

1. Qué tipo de suelo es, antes que nada

Es la comprobación que manda sobre todas las demás, porque si falla aquí lo demás sobra.

Suelo urbano. Es el que está dentro de la ciudad o del pueblo, con servicios, y donde normalmente se puede construir con una licencia municipal. Es lo que quieres.

Suelo urbanizable. Está previsto que algún día sea urbano, pero todavía no lo es. Puede que falte aprobar el plan, ejecutar la urbanización o pagar las cuotas que la financian. Aquí la pregunta no es si se podrá construir, sino cuándo y cuánto te va a costar además del precio del terreno.

Suelo rústico o no urbanizable. Lo habitual es que no se pueda levantar una vivienda, por mucho que el anuncio hable de «parcela con proyecto» o enseñe fotos de una caseta. Hay excepciones muy tasadas y ligadas a usos agrarios, y no son lo que la mayoría de la gente tiene en la cabeza. Si te dicen que se puede y no te lo enseñan por escrito, desconfía.

2. Cuántos metros puedes construir de verdad

Aquí es donde más gente se lleva el chasco. Una parcela de mil metros no significa una casa de mil metros, ni de lejos. Lo que manda son cuatro parámetros que fija el planeamiento del municipio:

• Edificabilidad. Los metros construidos que te dejan levantar. Suele expresarse como una proporción sobre la superficie de la parcela.
• Ocupación. Qué porcentaje del suelo puede quedar cubierto por la casa. Condiciona si haces una planta grande o dos plantas más pequeñas.
• Altura máxima. Cuántas plantas y cuántos metros. Decide si el sótano o el bajo cubierta cuentan o no, y eso cambia mucho el proyecto.
• Retranqueos. La distancia obligatoria a los linderos y a la calle. En parcelas estrechas pueden dejarte una franja construible mucho menor de lo que parece sobre el plano.

Todo esto se pide en el ayuntamiento, y en muchos casos existe una cédula o informe urbanístico de la parcela concreta. Pedirlo cuesta poco y es la diferencia entre comprar bien y comprar a ciegas.

3. Si tiene servicios, y dónde están exactamente

Una parcela sin agua, luz y saneamiento no es una parcela barata, es una parcela cara con el precio escondido. Y la pregunta correcta no es si la zona tiene servicios, es a qué distancia del terreno están.

No es lo mismo tener la acometida a pie de parcela que tenerla al principio de la calle o a doscientos metros. Traer la red hasta allí y pagar los enganches puede costar mucho dinero, y en algún caso más que el propio terreno. Que te lo digan por escrito y con números, no de palabra.

Y ojo con el saneamiento: si no hay red, hay que resolverlo con una fosa séptica homologada, lo que tiene su coste, su mantenimiento y sus condiciones.

4. Cómo es el terreno por debajo

Dos parcelas iguales sobre el plano pueden costar muy distinto de construir.

La pendiente es lo primero. Un desnivel importante significa movimiento de tierras, muros de contención y cimentación más cara, y eso son decenas de miles de euros de diferencia sin que cambie ni un metro de casa.

Después está lo que hay debajo. Si aparece roca, la excavación se encarece. Si el terreno es flojo, la cimentación se encarece. Esto lo dice el estudio geotécnico, que se hace con el proyecto, pero si la parcela tiene mala pinta conviene preguntar antes en la zona: los vecinos que ya han construido lo saben.

Y la forma y la orientación. Una parcela alargada o en esquina condiciona mucho dónde puede ir la casa una vez aplicas los retranqueos, y la orientación decide si vas a tener sol en el salón o una factura de calefacción más alta todos los inviernos.

5. Los papeles y las cargas

La nota simple del Registro de la Propiedad es barata y contesta a varias cosas de golpe: quién es el dueño de verdad, qué superficie está inscrita, si hay hipotecas o embargos y si existen servidumbres.

Las servidumbres importan más de lo que parece. Una servidumbre de paso significa que otro tiene derecho a atravesar tu terreno, y una de tendido eléctrico o de conducción puede impedirte construir justo donde querías.

Comprueba también que la superficie del Registro y la del Catastro coinciden con la realidad. Cuando no cuadran, arreglarlo lleva tiempo y a veces dinero, y es mejor descubrirlo antes de firmar que cuando pides la licencia.

6. Lo que casi nadie pregunta y sale caro

Las cuotas de urbanización pendientes. En desarrollos donde la urbanización todavía se está pagando, los propietarios responden de esas derramas. Si compras la parcela, compras también lo que queda por pagar. Hay que preguntarlo expresamente y pedirlo por escrito.

Si la urbanización está recibida por el ayuntamiento. Mientras no lo está, las calles, el alumbrado y el mantenimiento los siguen pagando los propietarios, y las licencias pueden complicarse.

Los plazos de licencia de ese municipio en concreto. No es lo mismo un ayuntamiento que resuelve en unos meses que otro que tarda mucho más. No lo controla ni tú ni el constructor, y condiciona todo el calendario y el coste financiero de la obra.

Los impuestos y gastos de comprar el terreno. La compra de una parcela tiene sus impuestos, su notaría y su registro, igual que cualquier otra. Funcionan de forma parecida a lo que te cuento en los gastos de comprar una casa.

Cómo lo hago yo

Cuando alguien me dice que ha visto una parcela, no vamos a verla el primer día. Primero miro qué dice el planeamiento de ese terreno, qué se puede levantar en él y si tiene servicios. Muchas veces ahí se acaba la historia, y es una buena noticia haberlo sabido antes de dar una señal.

Si la parcela vale, entonces sí: se piden números reales de obra y se suma todo, terreno incluido, para ver si el proyecto se sostiene. Lo tienes explicado en comprar una parcela y construir tu casa, que es el servicio completo.

Y si al final resulta que te sale mejor una casa ya construida, te lo digo y te ayudo a buscarla. Prefiero eso a meterte en una obra que no te conviene.