Qué gastos tiene comprar una casa, además del precio
Encuentras el piso, tienes la entrada, te dan la hipoteca. Y entonces aparece una factura que no habías contado. Comprar una vivienda tiene gastos aparte del precio, y lo habitual es que sumen bastante más de lo que la gente calcula. Esto es todo lo que hay que tener previsto, y en qué momento hay que tenerlo.
La cifra que conviene llevar en la cabeza
Como regla de partida, reserva entre un 10 % y un 12 % del precio para gastos. En una vivienda de 250.000 euros son entre 25.000 y 30.000 euros que no van al vendedor.
El grueso es el impuesto. El resto son cantidades más pequeñas pero que se acumulan. Y ojo, porque esto no lo financia la hipoteca: el banco presta sobre el valor de la casa, no sobre los gastos. Ese dinero tiene que estar en tu cuenta.
Adónde va cada euro
El más grande con diferencia. Cambia según sea segunda mano u obra nueva, y según la comunidad autónoma.
Aranceles regulados. Suele moverse entre 600 y 900 euros según el precio de la vivienda.
Inscribir la compra a tu nombre. Del orden de 400 a 650 euros.
Opcional si pagas al contado. Si hay hipoteca, normalmente la pone el banco y la paga él.
Solo si pides hipoteca. Entre 300 y 600 euros, y la paga el comprador.
Cantidades pequeñas, pero conviene tenerlas contadas.
El impuesto, que es donde se va casi todo
Aquí está la diferencia grande, y depende de dos cosas: si la vivienda es nueva o usada, y en qué comunidad autónoma está.
Vivienda de segunda mano. Se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que fija cada comunidad autónoma. Por eso comprar el mismo piso al mismo precio cuesta distinto según dónde esté. En la Comunidad de Madrid el tipo general ronda el 6 %, y en Castilla-La Mancha es más alto. Son porcentajes que las comunidades revisan, así que confirma el vigente antes de hacer números.
Obra nueva. No se paga transmisiones, se paga IVA, que es estatal y para vivienda está en el 10 %, más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que otra vez fija cada comunidad.
Hay tipos reducidos en bastantes casos: jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o compra de vivienda habitual, según la comunidad. Pueden bajar el impuesto de forma muy notable, así que merece la pena mirarlo antes de dar nada por hecho.
Lo que más sorprende: desde la ley hipotecaria de 2019, cuando pides una hipoteca el banco paga la mayor parte de sus gastos: la notaría del préstamo, el registro de la garantía, la gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca. Al comprador le queda la tasación. Si alguien te pasa una factura por esos conceptos, pregunta en qué se basa.
Notaría, registro y papeles
La notaría de la compraventa la paga el comprador salvo pacto distinto, y sus tarifas están reguladas, así que no hay mucho margen. El registro es lo que hace que la casa conste a tu nombre y no es opcional: es lo que te protege.
La gestoría no es obligatoria si compras sin hipoteca. Puedes presentar tú el impuesto y llevar la escritura al registro. Si tienes tiempo y ganas, ahí hay unos cientos de euros de ahorro.
Los gastos que nadie te cuenta
Estos no salen en ninguna lista y son los que descuadran el primer mes.
- La reforma. Aunque sea pintar y cambiar enchufes, cuenta con ello. Y si el piso necesita cocina o baño, súmalo al precio real de la operación.
- Muebles y electrodomésticos. Un piso vacío se amuebla, y no es poco dinero.
- Altas de suministros. Luz, agua y gas si estaban dados de baja.
- Mudanza.
- El IBI del año en curso. Lo paga quien era propietario el 1 de enero, pero es habitual repartirlo por meses en la firma. Que se hable antes, no en la notaría.
- Derramas aprobadas. Si la comunidad aprobó una obra antes de que compres, pregunta a quién le toca. Se negocia, pero hay que sacarlo a tiempo.
Cuándo hace falta cada cosa
No todo se paga el mismo día, y saber el calendario evita sustos.
Al reservar, la señal, que suele ser una cantidad pequeña. En el contrato de arras, normalmente alrededor del 10 % del precio, que se descuenta al final. El día de la firma, el resto del precio y los gastos de notaría. En el mes siguiente, el impuesto, que tiene plazo y conviene no apurarlo.
Lo importante: cuando firmas las arras ya estás comprometido de verdad. Si te echas atrás sin motivo, esa cantidad se pierde. Por eso todas las comprobaciones van antes de las arras, no después.
Cómo lo veo yo
Cuando trabajo con un comprador, lo primero que hacemos no es mirar pisos, es calcular el presupuesto real. Porque quien cree que puede comprar por 250.000 muchas veces puede comprar por 225.000, y buscar en la franja equivocada es perder meses y llevarse un disgusto al final.
Si quieres verlo con tus números, escríbeme y lo calculamos. Y si además vendes para comprar, en gastos de vender una casa tienes la otra mitad de la cuenta.
Los porcentajes de impuestos cambian con cada comunidad y se revisan a menudo. Toma este artículo como el mapa de lo que hay que prever, y confirma las cifras exactas de tu caso antes de firmar nada.