Qué comprobar antes de comprar un piso de segunda mano
La mayoría de los disgustos al comprar una vivienda no vienen de lo que se ve en la visita. Vienen de una derrama aprobada que nadie mencionó, de una deuda que viaja con el piso o de una obra sin declarar. Esta es la lista con la que reviso yo las viviendas de mis clientes, en el orden en que hay que hacerlo.
Antes de ir a verlo, desde casa
Se puede descartar mucho sin moverse del sillón, y esto ahorra visitas inútiles.
La referencia catastral. Se consulta gratis en la sede electrónica del Catastro. Te dice los metros que constan oficialmente, el año de construcción y el uso. Si el anuncio dice 90 metros y en el catastro constan 72, ya tienes la primera conversación pendiente con el vendedor.
El precio de la zona. Mira qué se ha vendido de verdad en esa calle en los últimos meses, no lo que piden los anuncios. Pedir es gratis, vender es otra cosa.
La antigüedad del edificio. Condiciona todo lo demás: instalaciones, aislamiento, ascensor y, sobre todo, si toca inspección técnica.
Los seis papeles que hay que pedir
Del Registro de la Propiedad. Dice quién es el dueño de verdad y qué cargas tiene. Cuesta unos diez euros.
Lo emite el administrador. Sin él no sabes lo que debes heredar.
Aquí aparecen las derramas aprobadas y las obras que vienen. El documento más ignorado y el más caro.
Confirma que está al día y te dice cuánto vas a pagar cada año.
Obligatorio para vender. Si no lo tienen, algo va lento en esa venta.
Obligatoria a partir de cierta antigüedad. Cambia mucho según el municipio, así que confirma el plazo en la web del ayuntamiento.
En la visita: lo que no sale en las fotos
Las fotos de los anuncios se hacen con gran angular y a mediodía. Tú vas a vivir ahí el resto del tiempo.
- Orientación y luz real. Pregunta hacia dónde da y a qué hora entra el sol. Un norte en un tercero sin nada enfrente puede ser más luminoso que un sur en un bajo.
- Humedades. Mira esquinas de techo, detrás de los muebles, bajo las ventanas y en el armario del pasillo. La pintura recién dada en una sola pared es una señal.
- Ventanas. Abre y cierra. Si son de aluminio sin rotura de puente térmico, cuenta con cambiarlas.
- Instalación eléctrica. Mira el cuadro. Si no tiene diferencial y automáticos modernos, hay reforma.
- Presión de agua. Abre un grifo y tira de la cisterna a la vez.
- Ruido. Vuelve a otra hora. Un piso sobre un bar es otro piso a las once de la noche.
- El portal y la escalera. Te dicen más de la comunidad que cualquier acta. Si está descuidado, no hay dinero o no hay acuerdo.
La comunidad: donde están los sustos caros
Esto es lo que más gente se salta y lo que más dinero cuesta. Pide las actas de las dos o tres últimas juntas y búscalo tú mismo.
Busca si hay derramas aprobadas o en estudio, si se ha hablado de instalar ascensor, de rehabilitar fachada o de cambiar el tejado. Una fachada en un edificio de cuatro alturas puede suponer varios miles de euros por vecino, y si se aprobó antes de tu compra, el asunto no desaparece porque cambie el propietario.
Lo que casi nadie sabe: las deudas de comunidad no se quedan con el vendedor, viajan con la vivienda. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el piso responde de la parte vencida del año en curso y de varios años anteriores, y ese plazo se amplió en la reforma de 2022. Comprueba la redacción vigente y, sobre todo, pide el certificado de deuda: no es un trámite, es protección.
Las cargas: lo que puede venir incluido sin que lo veas
La nota simple es el documento clave y se lee en cinco minutos. Fíjate en tres cosas.
Quién figura como propietario. Que coincida con quien te lo está vendiendo, y que estén todos. Si hay herencia de por medio y son cuatro hermanos, hacen falta cuatro firmas.
Si hay hipoteca. Es lo normal, y se cancela en la propia notaría el día de la firma. Lo que no puede pasar es enterarte ese día.
Si hay embargos, servidumbres o anotaciones. Aquí es donde aparecen los problemas serios. Un embargo de Hacienda o una servidumbre de paso cambian por completo lo que estás comprando.
Señales para parar la operación
- El vendedor no quiere darte la nota simple o dice que ya la enseñará más adelante.
- Te meten prisa con que hay otro interesado a punto de firmar. A veces es verdad, pero la prisa es la herramienta favorita de quien tiene algo que ocultar.
- Te piden una señal alta antes de ver documentación.
- Hay obras o cerramientos que no constan en el catastro ni en el registro. Legalizarlos, si se puede, lo pagas tú.
- El precio está muy por debajo de lo que se vende en esa misma calle y nadie sabe explicar por qué.
El orden en el que hay que hacerlo
Primero catastro y precios de la zona, para decidir si merece la visita. Después la visita, y si gusta, una segunda a otra hora distinta. Solo entonces se pide la documentación completa. Y la señal, la última, nunca antes de haber leído la nota simple y el certificado de deuda.
Ese orden no es caprichoso: evita que pagues por informes de viviendas que ibas a descartar igualmente, y evita que te comprometas antes de saber lo que compras.
Cómo lo hago yo
Cuando busco para un cliente, esta comprobación va incluida en el encargo. Pido yo la documentación, la leo y le digo lo que hay antes de que ponga un euro. No siempre la conclusión es adelante: parte del trabajo es decir que ese piso no.
Si quieres saber cómo funciona el servicio, lo tienes en personal shopper inmobiliario en Madrid, y en este artículo sobre cuánto cuesta te cuento los honorarios con franqueza, incluido cuándo no te compensa.