Heredar una casa nunca llega en buen momento. Acabas de perder a alguien y, encima, te encuentras con un papeleo que no entiendes, unos plazos que corren y, muchas veces, con hermanos que opinan distinto. Es de las situaciones más incómodas que veo en mi trabajo.
Soy Jaime Romero, asesor inmobiliario independiente en El Casar, Guadalajara y la zona norte de Madrid. En esta guía te explico, en cristiano y por orden, todo lo que hay que hacer para vender una casa heredada: los papeles, los impuestos, los plazos y los errores que más caros salen.
El camino, de un vistazo
- Reunir los papeles de la herencia
- Aceptar la herencia ante notario
- Pagar los impuestos — tienes 6 meses
- Inscribir la casa a tu nombre en el Registro
- Ya puedes vender
Lo primero: no puedes vender lo que todavía no es tuyo
Este es el malentendido número uno. Aunque el fallecido dejara dicho que la casa es para ti, hasta que no aceptas la herencia, pagas los impuestos e inscribes la vivienda a tu nombre, legalmente no puedes venderla. Un comprador no va a firmar (ni su banco le dará hipoteca) si en el Registro sigue apareciendo la persona fallecida.
Así que el orden es siempre el mismo: papeles → aceptar → impuestos → Registro → vender.
Paso 1. Reunir los papeles de la herencia
Necesitarás, más o menos, esto:
- Certificado de defunción (Registro Civil).
- Certificado de Últimas Voluntades: dice si había testamento y ante qué notario. Se pide a partir de 15 días hábiles desde el fallecimiento.
- Copia autorizada del testamento. Si no hay testamento, hay que hacer una declaración de herederos ante notario (más tiempo y más coste).
- Certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento.
- Escritura de la vivienda y una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Último recibo del IBI y datos catastrales.
Paso 2. Aceptar la herencia ante notario
Con los papeles en la mano, se firma la escritura de aceptación y adjudicación de herencia: ahí se reparte oficialmente qué le toca a cada heredero. Si sois varios y estáis de acuerdo, se hace todo de una vez.
Paso 3. Pagar los impuestos de la herencia
⏰ El reloj empieza el día del fallecimiento. Tienes 6 meses para presentar el Impuesto de Sucesiones. Puedes pedir una prórroga de otros 6, pero solo si la pides dentro de los 5 primeros meses. Si se te pasa, llegan recargos y sanciones.
Este es el paso donde más gente se mete en un lío, porque hay un reloj corriendo desde el día del fallecimiento:
- Impuesto de Sucesiones (ISD). Plazo: 6 meses desde el fallecimiento, ampliables otros 6 si pides prórroga dentro de los 5 primeros meses. Buenas noticias para tu caso: en Madrid y Castilla-La Mancha los hijos y cónyuges tienen bonificaciones muy altas, así que muchas veces se acaba pagando poco o casi nada… pero hay que declararlo igual y en plazo. Si te pasas, llegan recargos y sanciones.
- Plusvalía municipal por la herencia: se paga en el ayuntamiento donde está la casa. Mismo plazo de 6 meses.
Paso 4. Inscribir la casa a tu nombre en el Registro
Con la escritura de aceptación y los impuestos pagados, se inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad. Cuando la nota simple salga con tu nombre, ya eres oficialmente el dueño.
Paso 5. Ahora sí: vender
A partir de aquí es una venta normal: valoración, fotos, anuncio, visitas, negociación y notaría. Si quieres saber por dónde empezar, te lo cuento aquí: cómo se valora una vivienda.
¿Y si sois varios hermanos? El problema más común
Cuando la casa queda para varios herederos, pasáis a ser propietarios de una parte cada uno (lo que se llama proindiviso). Y aquí viene lo importante:
Para vender la casa entera tenéis que estar TODOS de acuerdo. Basta con que uno diga que no para que la venta se bloquee.
Las salidas habituales son:
- Vender entre todos y repartir el dinero. Es lo más limpio.
- Extinción de condominio: uno de los hermanos compra la parte a los demás y se queda la casa.
- División judicial (si no hay manera de entenderse): un juez fuerza la venta en subasta. Es lento, caro y casi siempre se saca menos dinero. Es el último recurso.
Mi consejo, después de ver unos cuantos casos: sentaos pronto y con una valoración objetiva encima de la mesa. La mayoría de las broncas entre hermanos no son por la casa, son porque cada uno tiene un número distinto en la cabeza. Cuando hay un precio real y neutral, la conversación cambia.
Qué impuestos pagas al VENDER la casa heredada
Ojo, porque son distintos de los de la herencia:
- IRPF (ganancia patrimonial): tributas por la diferencia entre el precio de venta y el valor que declaraste en la herencia (más gastos e impuestos de la adquisición). Si vendes por lo mismo que declaraste, la ganancia es prácticamente cero.
- Plusvalía municipal: sí, otra vez. Una fue por heredar y otra por vender.
| Momento | Qué se paga | Plazo |
|---|---|---|
| Al heredar | Impuesto de Sucesiones + plusvalía municipal | 6 meses |
| Al vender | IRPF (ganancia patrimonial) + plusvalía municipal | En tu declaración de la renta |
Tienes el desglose completo de todo lo que cuesta una venta aquí: gastos de vender una casa en España.
Los 5 errores que más caros salen
- Dejar pasar los 6 meses. Es el error más caro y el más fácil de evitar. Si vas justo, pide la prórroga antes del quinto mes.
- Declarar un valor demasiado bajo en la herencia. Parece que ahorras en Sucesiones… pero ese valor es el que luego te resta en el IRPF cuando vendas. Ahorras hoy y pagas el doble mañana (y Hacienda puede comprobar el valor).
- Dejar la casa parada años. Mientras discutís, la casa sigue gastando: IBI, comunidad, suministros, seguro… y se deteriora. Una casa vacía pierde valor sola.
- Vender con prisa por quitarse el problema. Es cuando aparecen los «inversores» que ofrecen la mitad. La prisa la pagas tú.
- No contar con nadie. Entre notaría, Hacienda, ayuntamiento y Registro, es fácil perderse. Un error de plazo cuesta mucho más que pedir ayuda.
¿Cuánto se tarda?
Con los papeles en regla y todos de acuerdo, de 2 a 4 meses hasta poder poner la casa a la venta. Si no hay testamento, o si los herederos no se ponen de acuerdo, se puede alargar bastante más. Por eso conviene empezar cuanto antes.
Te acompaño en todo el proceso
No estás solo en esto. Te ayudo a ordenar los papeles, a poner un precio real y neutral (que es lo que suele desatascar las conversaciones entre hermanos) y a vender sin prisas y al mejor precio. Trato directo, sin compromiso y sin que te comas el marrón tú solo.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo vender la casa antes de pagar el Impuesto de Sucesiones?
No. Necesitas aceptar la herencia, pagar los impuestos e inscribirla a tu nombre para poder vender.
¿Y si un hermano no quiere vender?
No se puede vender la casa entera sin su acuerdo. Se busca una salida: que él compre vuestras partes, o repartir de otra forma. La vía judicial es el último recurso.
¿Se paga mucho de Sucesiones en Guadalajara o Madrid?
En ambas comunidades hijos y cónyuges tienen bonificaciones muy altas y suele salir bastante bajo. Pero depende de cada caso y hay que declararlo en plazo igualmente.
¿Tengo que reformar la casa antes de venderla?
Casi nunca compensa una reforma grande. Limpiar, vaciar y presentarla bien sí, y mucho.
Aviso: esta guía es información general para orientarte, no asesoramiento fiscal ni legal. Cada herencia es un mundo (comunidad autónoma, grado de parentesco, valores…). Para tu caso concreto, consúltalo con tu notario o con un asesor fiscal. Yo te acompaño en la parte inmobiliaria y te puedo poner en contacto con profesionales de confianza.